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北京高端市場欲“變天” 高價地再次將蟄伏
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    伴隨著今年初以來“限高令”的松綁,市場這根弦眼看著在慢慢撐開,但沒想到瞬間又被繃了回去。伴隨著今年初以來“限高令”的松綁,市場這根弦眼看著在慢慢撐開,但沒想到瞬間又被繃了回去。

   日前,北京市政府常務(wù)會議上新確定了“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場有調(diào)控”的總體思路,可以明顯看到,對于高端市場的定調(diào)從最初的高端有市場,到高端有控制,最終演變到了高端有調(diào)控。

    “此前一直流傳高端有限度放開限購,這下封死了,至少今年沒戲了。”北京一位負責高端市場研究的權(quán)威人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者說道,在其看來,雖然這只是草案,但大思路調(diào)整的可能性不大。

    高端項目搶跑

    這一調(diào)控思路對市場來說,顯然不是好消息。

    “從單價4萬~6萬元/平方米的中端改善型市場來看,銷售將會繼續(xù)放緩、庫存壓力加大。主要原因在于改善型購房者往往不具購房資格,需要 賣舊 騰退出購房資格后才能 買新 ,這無疑將拉長購房者的成交周期,也增加了購房者的選擇機會。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示。

    北京一豪宅項目的營銷人士對記者表示,之前每到訪的200組客戶可能實現(xiàn)的成交能達到100組,而現(xiàn)在需要積累上千組甚至更多的客戶才能成交100組房源。

    不過,對于已經(jīng)覬覦市場需求的高端項目來說,“金九銀十”是不得不發(fā)力的關(guān)鍵期。

    “目前我們首期開盤的128套房源,成交認購了110多套,主力戶型為175~305平方米的平層以及400~406平方米的城市院墅。”昨日(9月16日),《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份走訪了位于北京北三環(huán)薊門橋的保利海德公園項目,該項目的銷售人員對此說道。

    這也是今年北京市場獲批的單價最高的項目。保利地產(chǎn)北京公司營銷中心總經(jīng)理牛毅昨日在接受記者采訪時表示,今年上半年北京市總價在1500萬元以上的豪宅產(chǎn)品總銷售量為28億元,而就目前海德公園的銷售情況來看,首期銷售的總量接近北京市整體上半年的成交水平。

    這背后反映出的則是進入下半年以來,豪宅市場的簽約復蘇。根據(jù)亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年8月北京在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目共售出180套,銷售總面積達3.16萬平方米,環(huán)比上月,成交套數(shù)、面積分別上漲了73%和62%。

    回暖言之過早

    “現(xiàn)在說市場回暖還言之過早,保利海德公園的熱銷目前來說只能算是個案。”郭毅表示:“目前已知的幾個熱銷項目,或是開發(fā)商的降價推盤策略起效,或是真正擁有稀缺地段資源,除這些以外,還有更多的高端項目,蓄客和銷售情況并不好。”

    《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪發(fā)現(xiàn),如果是延伸到五環(huán)區(qū)域,多個高端項目都因蓄客不佳,一再推遲了開盤時間。

    “此次會議,對于高端市場的調(diào)控方向變化最大,由 高端有市場 轉(zhuǎn)變?yōu)?高端市場有調(diào)控 ,無疑給高端市場潑了一盆冷水。”談及前不久會議傳出的消息,北京某高端項目的負責人認為。

    有權(quán)威人士表示,此次房調(diào)政策口徑的微調(diào),意義深遠,可以說是為明年乃至近2~3年的調(diào)控劃定了新的方向。

    在其看來,在今年分類調(diào)控的目標指導下,再加上調(diào)控的口徑是北京高端有“市場”,一直以來,讓業(yè)界判斷未來對于高端市場將會采取市場化手段調(diào)控,行政手段有望逐步淡出。但此次會議中明確,將繼續(xù)調(diào)控高端市場,“加大稅收、信貸調(diào)控力度,實行嚴格的限購政策”,對豪宅市場將造成不小的影響。

    對此,郭毅認為,對于豪宅來說,雖然面向的是財富人群,這部分客群往往可以調(diào)動社會資源,用公司名義購房從而規(guī)避限購,但購房者還是會面臨稅費增加、流程復雜等問題,實際上鎖定了未來豪宅市場的需求量。

    “需求量的穩(wěn)定將造成市場價格的同步穩(wěn)定,那么,2013年一些 被豪宅 的地塊將可能由于市場以及定價的風險,無法尋找到合理的時機入市,預(yù)計2015年,包括夏家胡同、西局、東壩等位置的高價地還將繼續(xù)蟄伏。”郭毅表示。



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